El Acto de Hogar Seguro y usted

Por Lcda. Laura A. Dahdah de Surillo.  Reservados todos los derechos.

La Ley #195 de 13 de septiembre de 2011 conocida como  Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar establece que: “Todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal.”

Cómo lograr la protección de la residencia principal bajo esta ley:

El individuo o jefe de familia que adquiere una finca rústica o urbana para establecer y fijar en ella su hogar seguro lo tiene que establecer as al firmar la escritura de compraventa o de cesión o donación, o en el documento por el que adquiera el título, debiendo el notario autorizante advertir al adquirente su deber de así hacerlo, de lo cual dará fe, y el Registrador de la Propiedad al inscribir el documento lo hará así constar en la inscripción.

Si la persona o personas ya tiene(n) la propiedad inscrita a su nombre, bastará que otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la propiedad allí descrita constituye su hogar seguro. Ese Acta, debe expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como hogar seguro  ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico.

Bajo qué circunstancias no queda protegida la propiedad designada hogar seguro:

La ley 195 protege a la propiedad designada como hogar seguro, contra embargos impuestos por acreedores o por demandas. Esta protección no incluyan los siguientes:

a)  los casos donde la propiedad se diese en garantía para un préstamo hipotecario,

b)  los casos de cobro de contribuciones estatales y federales

c)  los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida

d)  los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.

e) en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.

Quien está protegido y bajo qué circunstancias:

Para cualquier otro caso que no esté incluido en las clausulas anteriores, el derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo.

Para hacerlo aún más claro inclusive en los siguientes casos aplica la misma:

Muerte:

La protección subsiste aun  después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso.  No está claro qué ocurre si una propiedad sobre la cual no se había solicitado esta protección pero que era la residencia principal de los cónyuges por ende su hogar seguro, al uno de ellos fallecer si el otro puede solicitar la protección bajo esta ley dado que aún vive esa propiedad y constituye el hogar seguro para el cónyuge sobreviviente que probablemente sea dueño/a del 50% de participación en el mismo. Aunque entendemos que todos los herederos junto al cónyuge supérstite deberán firmar la escritura entiendo que la ley debiera proteger al cónyuge supérstite que habita la propiedad como su hogar principal y no penalizar a los herederos que por su parte tendrán sus residencias declaradas como hogar seguro de ellos y sus familias.

Personas no casadas:

Además protege el hogar principal de una  persona no casada, pero jefe de familia por razón de depender de ella para su subsistencia, sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, la protección subsiste después de la muerte del dueño/a a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.

Arrendamiento de la propiedad declarada hogar seguro:

Para aquéllos dueños de propiedades declaradas como hogar seguro en Puerto Rico, que tuviesen que arrendar la propiedad por razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad,  la ley los protege cuando esa razón obliga al individuo o a la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico. Estas razones no extinguen la protección, siempre que no se adquiera otra propiedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico o en otra jurisdicción.

Venta:

En los casos de venta de la propiedad que constituya hogar seguro bajo esta Ley, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta nueva constituya su nuevo hogar seguro.  Inclusive, el dinero obtenido como producto de la venta de la propiedad que constituía el hogar seguro queda protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. Cuando posteriormente se adquiera una propiedad, si la compra es por una cuantía menor a la recibida de la venta del hogar seguro, la diferencia en dinero, no queda protegida por las disposiciones de esta Ley.

Delito:

En los casos donde una persona ya posea otra propiedad designada como hogar seguro, y esté adquiriendo otra la cual quiera ahora reclamar como tal, deberá del propio documento de compra, hacer constar esa decisión y solicitar que cese la protección para la primera propiedad, protegiendo entonces la nueva. Es obligación del solicitante cancelar en el Registro de la Propiedad la anotación de hogar seguro en la propiedad anterior para que el Registrador haga  tal cancelación en nota marginal de la inscripción correspondiente.

Toda persona que intente o logre inscribir en el Registro más de una propiedad como hogar seguro o que intente o logre la inscripción ilegal del derecho de hogar seguro a favor de otra persona será culpable de delito de cuarto grado y perderá para todas sus propiedades el derecho a hogar seguro.

¿Qué pasa si la propiedad que constituye la residencia principal  no está inscrita en el registro de la propiedad o no está registrada como el hogar seguro del interesado y éste es demandado o embargada la propiedad?

Que una propiedad no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que no se haya reclamado aún el derecho a hogar seguro por medio de Acta al registro , en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente o sea dentro del término de treinta (30) días a contar desde la fecha en que se solicita por ejemplo, la ejecución de la propiedad para satisfacer una sentencia dictada por un tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de sentencia, en contra de la propiedad del demandado.

Costos de sellos y comprobantes de la escritura para la declaración de hogar seguro y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes.

Esta ley es especialmente beneficiosa ya que protege el hogar seguro o residencia de una persona contra demandas por daños, cobros de deudas no garantizadas, etc.

Para más información, pueden llamar a Bufete Surillo Pumarada & Dahdah Ramírez, al (787) 834-3700, o mandarnos un e-mail aquí.

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